はじめに — 「月々の返済が増えても買うべきか」石川県で家を探す人へ

「金利が3%を超えたと聞いて購入をためらっている」「変動金利と固定金利のどちらが得なのかわからない」「金沢市で物件を探しているが、今の金利水準だとどれくらい借りられるのか知りたい」——2026年夏、石川県で住宅購入を検討している方から多く聞かれる声です。

2020〜2022年に1%前後で推移していたフラット35（全期間固定型住宅ローン）の金利は、2026年に入って急騰し、2026年8月の最低金利は3.29%（住宅金融支援機構公表、借入期間21〜35年・融資率9割以下）に達しました。わずか4年で金利が3倍以上になった計算です。

この変化は月々の返済額に直結します。たとえば金沢市で3,000万円を35年・フラット35で借りた場合、金利1.87%（2024年1月相当）では月々約97,500円（推定）の返済に対し、金利3.29%（2026年8月）では約122,800円（推定）となり、毎月約25,000円・35年間の累計では約1,050万円（推定）以上の差が生じます。

しかし、「金利が高いから今は買えない」と判断するのも早計かもしれません。石川県内の不動産市場は、エリアによって事情が大きく異なります。金沢市では都市再生緊急整備地域の指定と複数の大規模再開発計画が進行中で、野々市市・白山市では金沢市への通勤需要が底堅く取引が継続しています。一方で、2024年1月に発生した能登半島地震（最大震度7）が直撃した能登エリアは、さらに2024年9月の奥能登豪雨を経て、2年以上が経過した現在も復興途上にあります。

本記事では、フラット35の金利推移を時系列で整理し、石川県主要エリアの交通・施設・開発状況・不動産取引価格・住宅着工動向をまとめた上で、実際に住宅購入を検討している方が知るべき実務情報を解説します。

フラット35の基礎知識

フラット35は住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型住宅ローンで、民間金融機関を窓口として借り入れる仕組みです。借入期間中、金利と毎月の返済額が一切変わらない点が最大の特徴です。

主な特徴:

  • 借入期間: 15年〜35年
  • 融資率（物件価格に対する借入額）: 100%以下
  • 融資率が90%以下の場合、低い金利帯が適用される（頭金10%以上が有利）
  • 変動型と異なり、金利上昇リスクを借り手が負わない

2026年8月時点の適用金利（住宅金融支援機構公表）:

  • 最低金利: 3.29%（借入期間21〜35年、融資率9割以下）
  • 最高金利: 5.57%（借入期間21〜35年、融資率9割超）

出典: 住宅金融支援機構（https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ）

適用金利は利用する金融機関によって異なるため、複数の機関で比較検討することを推奨します。

フラット35 金利の推移（2024〜2026年）

月次金利推移（最も多い金利・21〜35年・融資率9割以下・団信あり）

2024年から2026年8月にかけての月次金利推移は以下のとおりです。2025年末まで1.9%台で推移していた金利は、2026年に入って急上昇し、2026年6月に3%を突破しました。

年月 最も多い金利（%）
2024年1月 1.87
2024年4月 1.82
2024年7月 1.84
2024年10月 1.82
2024年12月 1.86
2025年1月 1.86
2025年3月 1.94
2025年6月 1.89
2025年9月 1.89
2025年12月 1.97
2026年1月 2.08
2026年2月 2.26
2026年3月 2.25
2026年4月 2.49
2026年5月 2.71
2026年6月 3.21
2026年7月 3.14
2026年8月 3.29

出典: リクルート「はじめての住宅ローン」フラット35金利推移（https://finance.recruit.co.jp/article/f001/ ）

金利急騰の背景

2025年末まで2%未満に抑えられていた金利は、2026年に入って急激に上昇しました。背景には、日本銀行による国債買い入れ額の減額方針と、それに連動した長期金利（10年国債利回り）の上昇があります。フラット35の金利は住宅金融支援機構が発行する機構債の利率に連動するため、長期金利の変動が直接影響します。

2026年7月に決定した第231回機構債の利率は3.32%（前月の第230回機構債3.21%から+0.11%）で、これが8月の3.29%という水準の根拠となっています。今後の国債買い入れ方針の変化によっては、さらに上昇する可能性もあります（推定）。

石川県の地域特性

石川県の不動産市場は、加賀地方（金沢市・野々市市・白山市・小松市・河北郡等）と能登半島エリア（七尾市・輪島市・珠洲市・穴水町・能登町等）に大きく分かれ、それぞれ市場の性格が大きく異なります。

加賀地方（金沢市周辺）の特性

交通・アクセス

金沢市は北陸の中心都市として、鉄道・道路ネットワークが充実しています。

  • 北陸新幹線（金沢駅）: 2015年開業・2024年敦賀延伸。東京〜金沢間が最短2時間28分で接続。観光・ビジネス需要の基盤
  • IRいしかわ鉄道: 金沢〜津幡〜七尾方面。2024年3月のJR北陸本線経営移管に伴い運営主体が変更
  • 北陸鉄道バス: 金沢市内の公共交通の主軸。香林坊・兼六園方面への路線が充実
  • 国道・幹線道路: 国道8号（金沢〜小松・加賀方面）、国道157号（金沢〜白山市方面）。野々市市・白山市への通勤は自動車が主体

野々市市・白山市・河北郡津幡町は金沢市の通勤圏として住宅需要が安定しています。かほく市・七尾方面はIRいしかわ鉄道沿線で金沢へのアクセスが可能ですが、通勤距離が長くなります。

主要施設

金沢市中心部には、金沢21世紀美術館・兼六園・ひがし茶屋街などの文化・観光施設が集積し、全国的な知名度を持ちます。

商業施設:

  • 大和百貨店金沢店（香林坊）
  • 金沢フォーラス（竪町〜香林坊エリア）
  • 近江町市場（武蔵〜近江町）
  • イオンモール新小松（小松市）
  • アピタ松任店（白山市）

なお、片町の複合商業施設「プレーゴ」は2025年3月末に閉店しており、跡地の再整備が進行中です。

医療機関（基幹病院）:

  • 金沢大学附属病院（宝町：金沢市）
  • 石川県立中央病院（鞍月：金沢市）
  • 金沢医科大学病院（河北郡内灘町）
  • 金沢市立病院（平和町：金沢市）

進行中の再開発・開発計画

金沢市では複数の大規模再開発が並行して進行中です。

片町四番組海側地区第一種市街地再開発事業（2030年竣工予定）: 金沢市片町二丁目、施行区域面積約0.4ha、延べ面積約18,000㎡の複合施設（商業・住宅・ホテル・駐車場等）を計画。野村不動産が参画。2025年度に再開発組合の設立認可、2026年度に権利変換計画認可、2027年度に既存建物解体・新築工事着手、2030年度竣工の工程が計画されています。（出典: 健美家 ）

金沢駅西口 金沢都ホテル跡地再開発: 近鉄不動産が旧金沢都ホテル跡地（敷地面積約4,500㎡）で日本海側随一の高さを持つ官民複合ビルの開発を検討中。2025年9月に石川県知事・金沢市長に構想案を説明済み。（出典: Re-urbanization ）

金沢駅東地域 都市再生緊急整備地域: 内閣府が「金沢駅東地域」を都市再生緊急整備地域に指定。金沢エムザの建て替え計画、日本銀行金沢支店跡地の再開発も計画されています。

これらの再開発は中心部の不動産需要を下支えする要因として機能すると見られます（推定）。購入を検討する場合、竣工後（2030年前後）の周辺環境変化も考慮した判断が必要です。

能登半島エリア（2024年能登半島地震の影響）

2024年1月1日に発生した能登半島地震（最大震度7）は、輪島市・珠洲市・七尾市・穴水町・能登町を中心に甚大な被害をもたらしました。さらに同年9月の奥能登豪雨が重なり、被災エリアは二重の打撃を受けています。

復興状況（2026年8月時点）:

  • 応急仮設住宅: 2024年12月に6,882戸の建設完了（石川県公表）
  • 復興公営住宅: 輪島市・珠洲市・七尾市など9市町で約3,000戸の整備が進行中（国土交通省）
  • 被災者生活再建支援金: 住宅建設・購入に最大300万円の支援（石川県・国の合算）

出典: 石川県「復興公営住宅の整備状況」（https://www.pref.ishikawa.lg.jp/kenju/fukkou_kouei_seibi.html ）

能登エリアで住宅再建を検討する方は、後述の「購入者視点の実用情報」も参照してください。

石川県主要エリアの取引価格統計（2025Q4・2026Q1）

フラット35の金利水準が物件価格とセットで住宅購入コストを決定するため、実際の取引価格水準を把握することが重要です。以下は国土交通省 不動産情報ライブラリAPIの石川県データです。

エリア間比較（2026Q1）

エリア 宅地（土地のみ）中央値 宅地（土地と建物）中央値 中古マンション等中央値
金沢市 8.5 万円/m² 10.9 万円/m² 24.6 万円/m²（n=25）
野々市市 9.7 万円/m²（n=5） — —
河北郡津幡町 3.5 万円/m² 6.5 万円/m² —
白山市 5.2 万円/m² 6.1 万円/m² —
かほく市 1.4 万円/m² 3.2 万円/m² —
小松市 2.8 万円/m² 5.0 万円/m² —
七尾市 1.2 万円/m² 0.7 万円/m²（n=2・参考値） —

※ サンプル数が少ない地区（n<5）は統計的信頼性が低い。七尾市は2024年能登半島地震の影響を受けている可能性あり。

野々市市の宅地（土地）中央値9.7万円/m²（n=5・サンプル少）は金沢市（8.5万円/m²）を上回り、金沢市に隣接する住宅都市としての高需要を反映しています。七尾市は金沢市の約14%の水準にとどまっています。

金沢市の価格推移（中古マンション等・中央値）

四半期 中央値（万円/m²） サンプル数
2025Q3 29.0（ピーク） —
2025Q4 26.7 n=27
2026Q1 24.6 n=25

2025Q3にピーク（29.0万円/m²）を記録した金沢市の中古マンション取引価格は、2025Q4・2026Q1と2四半期連続で低下しています。金利上昇による購買力低下が局所的に価格に転嫁されている可能性があります（推定）。ただし価格分布の幅は広く（P25: 12.6万円/m²、P75: 44.0万円/m²）、物件の個別条件による差が大きい点に留意が必要です。

全国不動産価格指数との対比

年 住宅総合（全国・2010年=100） マンション（全国）
2020 113.9 153.4
2022 130.9 182.1
2023 134.8 191.4
2024 138.6 202.5
2025 144.7 217.8

出典: 国土交通省 不動産価格指数（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html ）

全国指数は2025年まで上昇を続けていますが、これは主に東京・大阪など三大都市圏の旺盛な需要が押し上げています。石川県・金沢市では2026年Q1に中古マンション価格の軟化傾向が見られ、全国のトレンドと乖離しつつある点が特徴的です。

石川県の公示地価（2025年）

国土交通省の2025年地価公示によると、石川県の住宅地は全体で+1.6%の上昇を記録しています。エリア別では：

  • 金沢市: 住宅地平均14.1万円/m²（前年比+2.86%）
  • 野々市市: +3.59%上昇（金沢市近郊の住宅需要が強い）

出典: 家づくりナビ相談カウンター（https://counter.myhome-i.net/blog/-9UUq7HN ）

石川県の住宅着工動向

住宅供給量（着工件数）は需給バランスに影響するため、価格動向を理解する上で参考になります。以下は国土交通省 住宅着工統計の石川県データです。

石川県の新設住宅着工件数（月次）

年月 着工総数（戸） うち貸家（戸）
2024年1月 247 57
2024年2月 277 63
2024年3月 306 26
2024年4月 412 101
2024年6月 467 125
2024年9月 546 185
2024年12月 457 135

出典: 国土交通省 住宅着工統計（article-stats/national.json）

2024年1月の着工件数247戸は、同年1月1日に発生した能登半島地震の影響を受けた低水準です。2024年3月の貸家着工が26戸と極端に少ないのも地震後の混乱を反映しています。2024年後半（6〜12月）にかけて着工数は正常水準（400〜550戸台）に回復しつつあることが確認できます。

借入コストへの影響試算

返済額試算（35年元利均等・金利別・借入額別）

下表は試算値です。実際の返済額は保証料・手数料・借入先金融機関の査定によって異なります。

借入額 金利1.87%（2024年1月） 金利2.49%（2026年4月） 金利3.29%（2026年8月）
2,000万円 約65,000円/月 約71,800円/月 約81,900円/月
3,000万円 約97,500円/月 約107,700円/月 約122,800円/月
4,000万円 約130,000円/月 約143,600円/月 約163,800円/月

（推定値。金利は「最も多い金利」ベース）

3,000万円を金利3.29%で35年元利均等で借りた場合の累計返済総額（推定）は約5,158万円です。2024年初め（1.87%）の約4,095万円（推定）との差は約1,063万円（推定）にのぼり、2年強の金利上昇が住宅取得コストに与えた影響の大きさがわかります。

月々の返済額から逆算した借入可能額（推定、月々返済10万円の場合）:

  • 金利1.87%（2024年1月）: 約3,080万円
  • 金利3.29%（2026年8月）: 約2,440万円

金利上昇だけで、同じ返済能力でも約640万円（推定）借入可能額が減少した計算になります。

フラット35と変動金利の比較（2026年8月時点）

現在の金利水準差

ローン種別 金利水準 特徴
フラット35（固定） 3.29%（最も多い金利） 完済まで金利固定。金利上昇リスクなし
変動型住宅ローン 1.0〜1.5%前後（推定） 現状は低いが将来の金利上昇リスクあり

出典: ダイヤモンド不動産研究所「フラット35が3%超え」（https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1113241 ）

選択における考え方

2026年8月時点では、変動金利とフラット35の金利差は約2%超（推定）と大きく開いています。ダイヤモンド不動産研究所の分析によると、4,500万円を35年で借りる場合、2.08%と3.21%の差では月々約2.7万円・総額1,158万円の差が生じます。現在の返済額の低さを重視するなら変動型が有利ですが、将来の金利上昇リスクを自分で引き受けることになります。

フラット35を選ぶ場合に有利な条件（参考）:

  • 返済期間が20年以上の長期ローンを想定している
  • 収入が固定的で、返済額が一定であることを優先したい
  • 今後の金利上昇シナリオを懸念している

変動金利を選ぶ場合に有利な条件（参考）:

  • 10〜15年以内に繰上げ返済を計画している
  • 共働きで収入に余力があり、金利上昇に対応できる
  • 現在の大きな金利差（2%超・推定）を活かして返済額を抑えたい

どちらを選ぶかは「安心を重視するか、総返済額の低さを狙うか」という個人の価値判断に依存します。

能登半島地震と住宅再建（2024年能登半島地震への対応）

2024年1月1日に発生した能登半島地震（最大震度7、石川県輪島市・珠洲市・七尾市等で甚大被害）と同年9月の奥能登豪雨は、能登エリアの住宅市場に深刻な影響を与えました。七尾市の2026Q1取引データでは宅地（土地と建物）の中央値が0.7万円/m²（n=2・参考値）と、金沢市（10.9万円/m²）の約6%という水準を示しており、市場の停滞が続いています。

住宅再建にあたっての確認事項

能登エリアで住宅を再建・購入する場合、以下を確認することを推奨します:

1. 被災者生活再建支援金 住宅の建設・購入には石川県・国合算で最大300万円の支援を受けられる場合があります。申請期限が設けられているため、石川県の窓口（https://www.pref.ishikawa.lg.jp/saigai/hisaisyasaikenshienkin.html ）で最新情報を確認してください。

2. フラット35利用時の被災者支援措置 住宅金融支援機構は既存の機構ローン利用者向けに返済猶予・期間延長等の措置を設けています。新規申込みの際の特別取扱いについては、機構コールセンター（0120-086-353）または最寄りの金融機関に確認してください。

3. ハザードマップの最新版確認 2024年の地震後、石川県沿岸部の津波浸水想定（A40）が見直されています。日本海沿岸の物件は国土数値情報（国土交通省）の最新版ハザードマップを必ず確認してください。

4. 土砂災害警戒区域（A33） 能登半島・加賀山間部に広く指定区域が分布します。物件購入前に市区町村の都市計画部門または都道府県のハザードマップポータルで確認してください。

購入者視点の実用情報

石川県で物件を探す際の注意点

1. 予算設定は「借入可能額ベース」で 現在のフラット35（3.29%）で月々10万円の返済を想定した場合、借入可能額は35年元利均等で約2,440万円（推定）です。「想定価格帯」でなく「金利込みの月々返済額」から逆算して予算を設定することが、購入後の家計悪化を防ぐ基本です。

2. 頭金10%の重要性 融資率90%以下（頭金10%以上）を準備できると、フラット35の低い金利帯が適用されます。4,000万円の物件なら400万円以上の頭金が条件です。高金利局面では頭金の有無による金利差の経済的インパクトも相対的に大きくなります。

3. フラット35地域連携型の確認 住宅金融支援機構は、地方公共団体と連携した「フラット35地域連携型」（当初一定期間の金利引き下げ）を実施しています。石川県内でも対象の市区町村があるため、購入予定地の地方公共団体窓口や住宅金融支援機構のWebサイト（https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/flat35kosodate/index.php/Organizations_tree/execute/170003 ）で最新の対象地域を確認してください。

4. 金沢市中心部の再開発を踏まえた判断 片町〜香林坊エリアで進む再開発は、2030年以降の周辺地価・利便性に影響する可能性があります。現在の価格水準は「再開発前」の段階であり、竣工後の変化を見越した長期的な判断が必要です。

よくある質問

Q: 今の高金利環境でも石川県の物件は売れているのか？

金沢市・野々市市・白山市など加賀地方では2026Q1時点で取引が継続しています。ただし金沢市の中古マンション中央値は2025Q3のピーク（29.0万円/m²）から2026Q1（24.6万円/m²）と2四半期で約15%低下しており、価格調整の圧力がかかっています（推定）。

Q: フラット35の金利はこれ以上上がるのか？

日本銀行の金融政策と長期金利の動向によって変わります。国債買い入れ額の減額が続けば、長期金利のさらなる上昇を通じてフラット35金利も上昇する可能性があります（推定）。将来の金利動向の確実な予測は困難です。

Q: 変動金利からフラット35への借り換えは得か？

現在の変動金利（約1〜1.5%・推定）から3.29%のフラット35に借り換えると、月々の返済額は即座に増加します。総返済額での有利不利は、今後の変動金利の上昇幅と速度によります。現在の金利差（2%超・推定）から考えると、変動金利が相当上昇しない限り、単純な経済計算上では借り換えが有利とは言えないケースが多いです（推定）。

Q: 能登エリアの物件は今が買い時か？

本記事では「買い時か否か」の評価的判断は行いません。七尾市・輪島市の2026Q1取引価格は金沢市の6〜12%程度の水準（推定）にあります。復興の進行状況・インフラ復旧・人口動態の変化など複合的な要素があり、購入を検討する場合は地元の宅地建物取引士や自治体の相談窓口への確認を強く推奨します。

まとめ

2026年8月のフラット35最低金利は3.29%に達し、2024年初め（1.87%）から1.42ポイント上昇しています。3,000万円・35年借入の場合、2年強の金利上昇だけで累計返済総額が約1,000万円（推定）以上増加した計算になります。

石川県の不動産市場は二極化が続いています。金沢市・野々市市を中心とした加賀地方は、北陸新幹線・片町四番組再開発・金沢駅東地域の都市再生緊急整備地域指定など複数の下支え要因を背景に取引が継続しています。一方で、能登半島エリアは2024年1月の地震（最大震度7）と同年9月の奥能登豪雨から2年以上が経過した現在も復興途上にあり、取引価格・件数ともに低水準が続いています。

住宅ローンの選択は個人の財務状況・リスク許容度・購入目的によって大きく異なります。本記事のデータはあくまで参考情報として活用し、実際の意思決定にあたっては住宅金融支援機構の相談窓口、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士への相談を強く推奨します。

本記事は参考情報です。実際の取引判断は宅地建物取引士にご相談ください。

出典・参考情報